토지 개발행위 이땅을 펜션이나 전원주택등 건축이 가능한가요?
상당해 어려운 임야를 알아보시는군요,,
22년도 6천3백에 거래 되었고요,,
궁금해 하시는 질문에 답을 드리겠습니다
1. 공익용산지 및 자연환경보전지역의 강력한 규제 (가장 치명적)
이 토지는'공익용산지'와 '자연환경보전지역'이 중첩된 곳입니다.
일반인: 외지인이나 일반 개인의 전원주택 신축은 법적으로 원칙적 금지 대상입니다.
농어업인: 농림어업인 주택조차 '임업용산지'에서는 가능할 수 있으나, '공익용산지'에서는 국방,
군사, 공공시설 등 특수 목적 외에는 주택 신축 허가가 거의 나지 않습니다.
2. 펜션(숙박시설) 허가 불가능 (수산자원보호구역)
해당 필지는 '수산자원보호구역'에 해당합니다.
관련 법령상 이 구역 내에서는 대규모 관광단지 지정이 없는 한, 일반인이 운영하는
'생활숙박시설(펜션)'은 신축 허가 대상이 아닙니다.
실무적으로 농어촌민박 형태를 고민할 수 있으나, 선행 조건인 '단독주택' 허가 자체가
공익용산지 규제에 막혀 불가능한 상황입니다.
3. 지형적 한계 (급경사 및 토석채취제한지역)
경사도 규제: 통영시 도시계획 조례상 일정 경사도(보통 18~25도)를 초과하는 '급경사지'는
도로 여건과 상관없이 개발행위허가가 제한됩니다.
토석채취제한지역: 산지관리법에 따라 지형을 깎거나 흙을 쌓는 행위가 엄격히 제한되므로,
대규모 토목 공사가 필요한 펜션 부지 조성은 현실적으로 어렵습니다.
4. 낮은 경제성과 리스크
공시지가(㎡당 519원)가 매우 낮게 형성된 이유는 개발 행위가 원천적으로 차단된
보전용 토지이기 때문입니다.
법정도로가 접해 있다는 장점이 있으나, 이는 건축을 위한 최소 요건일 뿐이며 상기 언급된
상위법(산지관리법, 수산자원관리법)의 행위 제한을 넘어서기엔 역부족입니다.
어렵네요,, 싼게 비지떡입니다,,그리고 중개사들중에 이렇게 자세히 설명하는
중개사들도 있겠지만 그렇지 않는 중개사들도 많습니다.
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