안녕하세요. 정책자금컨설팅 바름의 김수용 대표입니다.
신축 오피스텔 월세 계약 시 소유권보존등기와 관련하여 주의할 점과 계약서에서 확인해야 할 사항들을 자세히 알려드리겠습니다. 법인 소유의 신축 오피스텔이고, 잔금 지급 전에 계약금 일부를 입금하신 상황이므로 더욱 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다.
가장 중요한 원칙:
잔금일(입주일)에 맞춰 등기부등본을 다시 확인하세요. 잔금을 치르기 직전, 또는 잔금을 치르는 당일에 반드시 등기부등본을 다시 발급받아 소유권 변동 및 근저당권 설정 여부를 확인해야 합니다.
이번 주 일요일 계약서 작성 시 주의사항 및 확인 사항:
등기부등본 확인 (계약서 작성 시점):
갑구:
소유권보존등기 확인: 현재 '소유권보존 (소유자 법인회사)'으로 되어 있다고 하셨으니, 법인회사가 소유자로 정확히 기재되어 있는지 확인합니다.
가등기, 가처분, 압류 등 제한 물권 확인: 소유권보존등기 이후에 소유권에 영향을 미칠 수 있는 가등기, 가처분, 압류, 예고등기 등이 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이러한 등기가 있다면 계약을 신중하게 재고하거나 법률 전문가와 상담해야 합니다.
을구:
근저당권 설정 여부 확인: 가장 중요합니다. 소유권보존등기만 되어 있고 아직 잔금을 치르기 전이라면 을구에 아무것도 없을 가능성이 높습니다. 하지만 혹시라도 법인 명의로 대출을 받으면서 근저당권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 만약 근저당권이 있다면, 그 금액이 소액인지, 그리고 잔금 지급 시 말소 조건인지 등을 명확히 해야 합니다.
전세권 설정 여부 확인: 다른 세입자의 전세권이 설정되어 있지는 않은지 확인합니다.
임대인(법인회사) 확인:
법인 등기부등본 확인: 임대인이 법인회사이므로, 해당 법인의 법인 등기부등본을 발급받아 다음 사항을 확인합니다.
대표이사 확인: 계약서에 서명하는 사람이 법인의 정당한 대표이사이거나, 대표이사로부터 위임받은 대리인인지 확인해야 합니다.
법인명, 법인등록번호, 주소 등 일치 여부: 계약서에 기재된 법인 정보와 법인 등기부등본 상의 정보가 일치하는지 확인합니다.
법인의 사업 목적: 주택 임대업이 법인의 사업 목적에 포함되어 있는지 확인하면 더욱 좋습니다.
대리인 계약 시: 만약 법인의 대표이사가 아닌 대리인(직원 등)이 계약을 진행한다면, 다음 서류를 반드시 요구하고 원본과 대조하여 확인해야 합니다.
대표이사의 인감증명서 (최근 3개월 이내 발급분)
대표이사의 인감도장이 찍힌 위임장
대리인의 신분증
가급적 대표이사와 직접 통화하여 위임 사실을 확인하는 것이 가장 안전합니다.
계약서 내용 확인:
임대인 정보: 법인명, 법인등록번호, 법인 주소, 대표이사명 등이 등기부등본 및 법인 등기부등본과 일치하는지 확인합니다.
임차인 정보: 본인의 이름, 주민등록번호, 주소 등이 정확한지 확인합니다.
부동산의 표시: 오피스텔의 정확한 주소, 호수, 전용면적 등이 등기부등본과 일치하는지 확인합니다.
보증금 및 월세: 금액, 지급일자, 지급 방법 등이 명확하게 명시되어 있는지 확인합니다.
계약 기간: 시작일과 종료일이 명확하게 명시되어 있는지 확인합니다.
특약사항:
잔금 지급 시 등기부등본 확인 및 근저당권 말소 조건 명시: "잔금 지급과 동시에 을구에 설정된 근저당권(또는 기타 제한 물권)은 말소하며, 말소되지 않을 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다"와 같은 문구를 명시하는 것이 좋습니다. 만약 현재 을구에 아무것도 없다면 "잔금 지급 시까지 등기부등본 상 을구에 어떠한 제한 물권도 설정하지 않는다"는 내용을 넣을 수 있습니다.
입주 전 시설물 상태 확인 및 수리 의무: "입주 전 시설물(도배, 장판, 보일러, 에어컨, 빌트인 가전 등)의 정상 작동 여부를 확인하고, 고장 시 임대인이 수리한다"는 내용을 명시합니다. 신축이라도 하자 보수 기간이 있으니 이 부분도 명확히 하는 것이 좋습니다.
관리비 내역: 관리비에 포함되는 항목(공용관리비, 청소비, 인터넷, TV 등)과 불포함 항목(전기, 가스, 수도 등)을 명확히 하고, 월 관리비 금액을 명시합니다.
원상복구 범위: 퇴거 시 원상복구의 범위에 대해 명확히 합니다. (보통은 일반적인 마모나 노후화는 제외)
전입신고 및 확정일자 관련: 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득에 임대인이 협조한다는 문구를 넣습니다.
대출 관련 특약 (필요시): 만약 전세자금대출 등을 받을 예정이라면, "임차인의 대출이 실행되지 않을 경우 계약은 무효로 하고 계약금을 반환한다"는 특약을 넣어야 합니다.
잔금일 당일 주의사항:
잔금 지급 직전 등기부등본 재확인: 가장 중요합니다. 잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 다시 발급받아 계약서 작성 시점 이후에 추가적인 근저당권 설정이나 다른 권리 변동이 없는지 반드시 확인해야 합니다.
계약금 및 잔금 지급 증빙: 모든 계약금 및 잔금은 임대인(법인) 명의의 계좌로 이체하고, 이체 내역을 반드시 보관합니다. 현금 지급은 피하는 것이 좋습니다.
열쇠 및 비밀번호 인계 확인: 잔금 지급 후 오피스텔의 열쇠, 현관 비밀번호, 공동현관 비밀번호 등을 정확히 인계받았는지 확인합니다.
시설물 최종 확인: 입주 전 계약서에 명시된 시설물들이 정상적으로 작동하는지 최종적으로 확인합니다.
추가 팁:
공인중개사 확인: 계약을 진행하는 공인중개사가 정식 등록된 중개사인지 확인하고, 중개대상물 확인설명서를 꼼꼼히 확인합니다.
사진 촬영: 입주 전 오피스텔의 내부 상태(특히 하자 여부)를 사진이나 영상으로 상세하게 촬영해 두면, 퇴거 시 원상복구 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
신축 오피스텔이라 하더라도 소유권보존등기만 되어 있고 아직 잔금 전이라면, 임대인이 잔금 대출을 받으면서 근저당권이 설정될 가능성이 있습니다. 따라서 잔금 당일 등기부등본을 재확인하는 것이 가장 중요합니다.
궁금한 점이 있다면 주저하지 말고 공인중개사에게 질문하고, 필요하다면 법률 전문가의 도움을 받는 것도 고려해 보세요. 안전한 계약 진행하시길 바랍니다.
* 채택으로 인해 발생하는 해피빈 콩은 모두 이웃을 위해 기부되고 있습니다. 감사합니다.