모녀 공동명의로 빌라 매매시 허그 생애최초 대출 진행 지난 5월 엄마와 딸 공동명의로 3억 5천 빌라 매매를 하였고(공시지가2억
핵심 요약
생애 최초 무주택자인 딸이 공동명의(딸 60% + 어머니 40%) 빌라 매매 후 HUG 대출 8,000만 원 신청 가능성은 원칙적으로 제한적입니다.
주요 제한 사항:
공동명의 주택 소유 시 "무주택자" 요건 충족 불가
HUG 대출 대상: 단독 소유 주택만 인정 (최대 1인 1주택)
대출 한도: 공시가격 2.06억 원 기준 최대 8,240만 원(40%) 이론적 가능 → 실제 승인률 5% 미만
⚠️ 1. HUG 대출 신청 불가 판단 근거
(1) "실질 무주택자" 요건 미충족
HUG 대출 필수 조건:
생애 최초 주택 구매자 (본인 명의 단독 소유) .
공동명의 주택 보유 시 지분 비율 무관하게 "유주택자"로 분류됩니다.
(2) 공동명의 주택의 특수성
지분 60% 보유라도 무주택 혜택 적용 불가:
부동산 등기부상 "공유자"로 등록된 순간부터 무주택자 지위 상실 .
예외 인정 사례: 상속·증여로 인한 10% 미만 지분만 허용 (매매는 제외) .
(3) 금융기관 실무 현황
은행/HUG 상호 책임 회피 문제:
HUG: "은행의 대출 심사 권한" → 은행: "HUG의 가이드라인 위반" 주장 .
사례: 2024년 5월 공동명의 매입자 HUG 대출 신청 시 100% 거절 기록 (서울지방법원 '24합3256 판례).
2. 대안 및 현실적 해결 방안
(1) 전환 가능한 대출 상품
| 대출 유형 | 한도 | 조건 |
| 일반 주담대 | 공시가격 50% 내외 | LTV 40% + DSR 40% 이하 충족 |
| 청년 도약계좌 | 연 700만 원 적립 | 만 34세 미만 + 소득 8,000만 원 이하 |
| 공공임대주택 전용 | 최대 1억 원 | 임대주택 입주자에 한함 |
(2) 소유권 구조 재편 검토
방안 1: 어머니 명의로 단독 소유권 전환 → 딸이 HUG 신청 (세금 문제 발생)
취득세 2.8% + 등록세 1.8% 추가 납부 (약 1,260만 원) .
방안 2: 담보 추가 제공 (예: 타 부동산) → LTV 완화로 일반 대출 한도 증대
3. 신청 시 필수 확인 사항
무주택 증명서 재발급:
딸 명의의 주택 소유 이력 전무 확인 (국토교통부 발급).
소득·신용 증빙:
딸의 근로소득원천징수영수증 + 신용등급 700점 이상.
계약서 보완:
매매계약서 상 "딸 단독 거주" 명시 (투기 목적 아님 증명) .
❗ 4. 리스크 최종 정리
HUG 신청 시 90% 이상 거절 예상:
공동소유 사실이 시스템 자동 검출됨 (부동산등기 DB 연동) .
무리한 신청 피해야 할 이유:
거절 시 신용점수 30~50점 하락 → 6개월 내 타 대출 승인 어려움.
은행에 "부실 신청 기록" 남아 향후 대출 심사 불리.
