재산세 비조정 지역 1억미만 오피스텔 3채 보유중입니다.올해 재산세를 주거용1 업무용2로 냈는데3건

주거용과 업무용 오피스텔의 구분은 재산세뿐만 아니라 양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등 다양한 세금에 영향을 미치므로 신중한 판단이 필요합니다. 아래에 질문에 대한 각각의 포인트를 정리해드릴게요:

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✅ 기본 개념 정리:

• 오피스텔의 용도는 건축물대장상 업무용으로 되어 있더라도, 실제로 주거에 사용하면 주거용으로 간주될 수 있습니다.

• 재산세는 실제 사용 용도 기준 (주거용이면 주거세율, 업무용이면 업무세율).

• 양도소득세는 '주택 수'를 기준으로 과세 여부가 결정됨.

❓질문 1:

"추후 양도세 문제로 그냥 두는 게 맞을까요?"

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▶️ 정답 요약:

양도세의 비과세 혜택 또는 중과 여부는 ‘주택 수’ 기준으로 판단합니다.

현재는 3채 모두 1억 미만이므로 주택 수에는 포함되지만,

• 1세대 1주택 비과세를 받을 때 소형(1억 이하) 오피스텔은 '예외적'으로 제외 가능한 경우도 있습니다.

• 그러나 다주택 중과세 판단에는 포함될 수 있어, 보유 수 자체가 부담이 될 수 있습니다.

❓질문 2:

"3주거를 유지하다 매도 시점에 1주거 2업무로 전환하면 양도세 절약이 되는 걸까요?"

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▶️ 정답 요약:

매도 직전에 업무용으로 용도변경한다고 해도,

• 국세청은 실제 사용 용도와 과거 사용 이력을 기준으로 판단합니다.

• 특히 양도세는 실사용 기준으로 '주택인지 아닌지'를 판정하므로,

• 이전까지 주거용으로 사용한 사실이 확인되면 주택으로 간주할 가능성이 큽니다.

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✅ 참고로 알아두세요:

• 1억 미만 오피스텔이라도 → 임대사업자로 등록하지 않거나 주택 수가 증가하면 양도세 중과에 포함될 수 있습니다.

• 주택 수 제외는 기준시가 1억 이하, 지방(非조정지역), 전용면적 40㎡ 이하 등 추가 요건도 고려됩니다.

정리하면:

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✅ 결론:

• 단순히 재산세 절세만 고려하여 주거용 전환하면, 양도세 측면에서 불리해질 수 있습니다.

• 실제 사용과 부합하게 정리하시고, 매도 계획 시 세무전문가와 상담 후 명확한 절세 전략을 수립하는 것이 좋습니다.