안녕하세요~
누나 25%, 남동생 75% 상속 지분으로 주택을 공동상속받은 상황에서
이 주택을 3억에 매매하게 되면 양도소득세를 내야 하는지 궁금하신 거죠?
상속과 양도세는 다소 복잡한 영역이지만, 질문자님의 상황을 기준으로
정확하고 현실적인 기준으로 풀어드릴게요.
✅ 질문자님 상황 요약
상속주택 위치: 대구 달서구 (조정대상지역 아님)
상속주택 공시가격: 약 2억 원
실제 매매가 예상: 3억 원
상속 지분: 누나 25%, 남동생 75%
기존 보유 주택: 누나/남동생 각각 1채씩 보유 (다른 지역)
상속개시일: 2024년 7월 (부친 별세)
양도 시점 예상: 상속신고 후 2024년 10월경 매매
✅ 질문 핵심:
상속주택 매도 시, 양도소득세 발생하는가? 비과세 가능성 있는가?
✅ 1. 상속주택 양도 시 양도세는 발생할 수 있음
상속주택은 **상속받은 시점의 시가(시세 혹은 감정가액 등)**을 취득가로 보고,
양도차익(=매매가 – 상속개시일 기준 시가)에 대해 과세합니다.
→ 즉, 상속받았다고 무조건 양도세 면제는 아닙니다.
✅ 2. 양도세가 발생할 수 있는 구조
상속 취득가가 약 2억 (공시지가 기준 단순 가정)
양도가 3억이면 → 양도차익 1억 발생
양도차익은 지분 비율대로 과세
| 구분 | 지분 | 양도차익 | 과세 대상 |
| 누나 | 25% | 약 2,500만 원 | 해당 금액 기준으로 양도세 계산 |
| 남동생 | 75% | 약 7,500만 원 | 해당 금액 기준으로 양도세 계산 |
→ 즉, 각자 지분에 해당하는 이익에 대해 양도세를 납부해야 합니다.
✅ 3. 비과세 적용 가능 여부
❗ 일반적으로 상속주택은 “1세대 1주택 비과세 대상이 아님”
이유: 상속주택은 취득 당시부터 ‘1세대 1주택 요건’을 충족하지 못함
또한 질문자님과 남동생 모두 기존 보유 주택이 있는 상태이기 때문에,
상속주택을 비과세로 매도하는 것은 불가능합니다.
✅ 4. 세율 적용은? (중과세 여부 확인)
질문자님의 경우,
조정지역 외
1세대 2주택 상태지만, 상속으로 인한 2주택은 중과 대상 아님
→ 따라서 기본세율 (6~45%) 적용
※ 장기보유특별공제는 상속 이후 보유기간부터 계산됩니다.
✅ 5. 요약 정리
| 항목 | 적용 여부 |
| 양도세 발생 여부 | O (상속가액 대비 차익 1억에 대해 과세) |
| 비과세 가능성 | X (1세대 1주택 요건 불충족) |
| 중과 여부 | X (조정지역 외 + 상속주택은 중과 제외) |
| 장기보유공제 | 부분적 가능 (상속 이후 보유기간 기준) |
| 양도세 부담 주체 | 각자 지분만큼 별도 신고 및 납부 |
✅ 실무 팁
양도세 계산 시점에는 상속 당시 시가(감정가, 공시지가, 시세 등)를 기준으로 평가
양도세는 각각 별도로 신고 및 납부해야 하며, 공동명의라도 1명만 대표 신고는 불가
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