좋은 질문입니다. 오피스텔의 **면적 기준(85㎡)**과 실제 사용 용도(주거/업무), 그리고 세금 문제는 서로 연관되어 있으면서도 각기 다른 법령이나 행정 기준에 따라 다루어집니다. 하나씩 정리해드릴게요.
1. 오피스텔의 **면적 기준 85㎡**는 어떤 기준인가요?
이 기준은 건축법상 오피스텔이 주택으로 간주되는지 여부를 판단하는 기술적 기준입니다.
일반적으로 전용면적 85㎡ 미만인 오피스텔은 주거용으로 사용 가능하며,
85㎡ 이상이면 주거용보다는 업무용으로 설계된 것으로 간주되기도 합니다.
단, 이 기준은 '용도지역상 해석'일 뿐, 실제 사용이 무조건 강제되는 것은 아닙니다.
2. 실제 사용 용도는 어떻게 되나요?
✅ 85㎡ 미만 오피스텔도 사무실로 사용 가능합니다.
오피스텔은 본래 업무시설입니다. 따라서 주거를 하든, 사무실로 쓰든, 소유자와 세입자 간의 계약에 따라 가능합니다.
다만, 건축물대장에 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으면 주택이 아닌 것으로 취급합니다.
주택임대차보호법 등의 보호를 받지 않을 수도 있습니다.
✅ 85㎡ 이상 오피스텔도 실제 사람이 주거 목적으로 사용하면 실질적으로는 주택처럼 사용됩니다.
단, 건축법상 ‘주택’이 아니므로 보조금, 청약, 전입신고 등에서 제약이 있을 수 있습니다.
3. 세금과 관련한 핵심 포인트
오피스텔 세입자를 받을 때 임대인이 세입자가 주거용보다 사업자 등록하는 걸 선호하는 이유는 다음과 같습니다:
▶️ 이유: 오피스텔을 주거용으로 임대할 경우 주택 수에 포함되기 때문
오피스텔을 주거용도로 임대하면 '주택 수'에 포함되어, 임대인이 다주택자로 간주될 수 있습니다.
이 경우 종합부동산세, 양도소득세 등에서 세금이 늘어납니다.
✅ 반대로, 세입자가 사업자 등록을 하면,
오피스텔은 업무용으로 간주되어 주택 수에 포함되지 않습니다.
그래서 다주택자 판정에서 제외되고, 세금 부담이 줄어듭니다.
4. 정리: 질문에 대한 답변
Q. 면적 기준과 별개로 세입자가 85㎡ 미만이라도 사무실로 사용하거나, 85㎡ 이상이라도 주거로 사용하면 상관없는가요?
✅ 네, 가능합니다.
면적 기준은 단지 일반적인 구분 기준일 뿐이고, 실제 사용 용도는 계약 방식과 실제 사용 행태에 따라 달라집니다.
다만, 실제 사용 용도에 따라 세금 및 법적 적용 범위가 달라지므로 계약 시에 명확히 하는 것이 중요합니다.
보너스 팁: 임대차 계약 시 체크할 점
세입자가 주거용인지 업무용인지에 따라 임대차 계약서에 명확히 기재하세요.
임대인이 다주택자라면 세입자의 사업자 등록 여부가 중요할 수 있습니다.
주거용이라면 전입신고와 함께 주택임대차보호법 적용 여부도 확인해야 합니다.
도움이 되셨다면 채택은 네티켓입니다 감사합니다 수고하세요