생활형숙박시설(펜션) 계약미이행 점유권? 22년에 생활형숙박시설(수익형펜션) 1.4억에 분양계약을 했습니다.건물은 23년도 완공되어 개별등기를하고 대출을 이용해잔금을
1. 점유권 행사 가능성 및 법적 근거
(1) 현행 점유의 법적 성격
불법점유 가능성
건물 완공 및 사용승인은 완료되었으나 가압류 미해결로 개별등기 불가 → 등기 없는 상태에서의 점유는 "권원 없는 점유" 로 판단될 수 있음.
계약상 권리 한계: 분양대금 80% 지급으로 계약 상 권리는 존재하나, 등기 부재 시 소유권 주장 불가 → "법인 대표 허용"은 임시조치일 뿐 법적 효력 미약.
위험 요소: 가압류 금액 증가로 인해 등기 가능성 저하 → 현재 점유는 임시사용허락의 범위를 벗어날 수 있음.
(2) 점유권 주장 조건
민법 제192조(점유권) 적용 가능성:
요건 충족 여부:
선의성: 가압류 존재를 인지한 상태에서의 점유 → 선의 인정 어려움.
계속성: 2023년 7월~현재까지 1년 이상 점유 → 기간 요건은 충족.
자주성: 관리비 납부와 사용 사실 → 간접적 증거 가능.
한계: 등기 없이 "관리비 납부"만으로는 소유권적 권리 미인정 → 점유권 행사는 가능하나 퇴거 요구에 대항하기 취약.
️ 2. 강제 거 시 법적 대응 가능성
(1) 주거침입/재물손괴 신고 요건
주거침입죄(형법 제319조) 적용 조건:
불법성 요건: 새 대표의 퇴거 요구가 법원 집행명령 없이 이루어진 경우 → "주거침입" 성립 가능.
예외: 법인이 자기 재산에 대한 접근 → 위법성 조각 가능성 있음.
재물손괴죄(형법 제366조):
짐을 강제로 이동할 경우 "손괴"로 간주되지 않음 → 민사상 손해배상 청구만 가능.
(2) 고소 성공 가능성 판단
| 구분 | 주거침입 | 재물손괴 | 비고 |
| 증명 난이도 | 중간 | 낮음 | 피해 물증 필요 |
| 대응 효과 | 일시적 제지 | 제한적 | 민사소송 병행 권장 |
| 리스크 | 법인 측 반소 가능 | — | 불법점유 인정 시 역고소 당할 수 있음 |
3. 권리 보존을 위한 실행 전략
(1) 현 상태 유지 시 필수 조치
점유 증거 강화:
전기·수도 사용 내역, 관리비 영수증, 개인 물품 보관 사진 등 수집.
법인 대표와의 서면 합의:
"등기 완료 전까지 점유 허용" 내용의 각서 확보 → 일시적 권리 인정 근거.
가압류 상황 모니터링:
관할 등기소 조회를 통한 가압류 금액·기간 확인 → 퇴거 압박 시점 예측.
(2) 적극적 권리 주장 방법
청구권 보전 소송 제기:
소유권 이전 청구소송: 가압류 해소 시 등기 의무 이행 요구.
가압류 이의소송: 채무자(법인)의 재산 처분 허용 청구 → 등기 장애 해소.
잔금 지급 조건 재협상:
"가압류 해소 시 잔금 완납" 조항 추가 → 계약 파기 방지.
4. 새 법인 대표 퇴거 요구 대응 절차
| MERMAID 预览 Code graph TB A[퇴거 통보 접수] --> B[서면 답변 발송] B --> C[점유 권원 증빙 자료 통지] C --> D{법인 측 반응} D -->|추가 압박| E[민사상 가처분 신청<br>-점유유지가처분] D -->|합의 시도| F[잔금 지급 조건 재협상] E --> G[법원 판결 전까지 현상 유지] |
(1) 즉시 실행할 방어 조치
공증된 내용증명 발송:
법인 불법 행위 고발:
가압류 상태에서의 위탁 운영 영업 → 부동산 거래 질서 위반으로 관할 관청(지방자치단체) 신고.
(2) 최악의 시나리오 대비
강제 퇴거 당할 경우:
경찰 신고 + 현장 사진 촬영 → 주거침입 증거 확보.
임시 사용료 반환 소송: 1억 원 계약금에 대한 이자 청구.
✅ 종합 권고 사항
서류 확보 우선:
분양계약서 "점유 허용 조항" 확인 → 없을 경우 즉시 보정 각서 요구.
법원 신청:
가압류 해제 신청 또는 점유권 확인 소송 7일 이내 진행.
전문가 연계:
부동산 소송 전문 변호사 상담 (☎대한변호사협회 02-567-9723).
등기소 조회: 관할 등기소 방문해 가압류 내역 상세 확인
