자녀가 죽기전 집을 팔아서 부모님 드리려구요 안녕하세요. 누나가 말기암으로 인해 본인 명의의 아파트를 팔아 부모님에게 드리려고

2025년 한국 상속·증여법 기준 사례 분석 및 권고안

1. 계약금 및 중도금 법률적 성질

• 계약금(1.7억 원):

• 사망 전 수령 → 생전 증여로 간주 (민법 제554조). 단, 증여세 과세대상 (2025년 기준 증여세율 10%~50%, 금액별 누진).

• ※ 주의: 증여세 신고는 사망일 기준 3개월 이내 (국세청 전자신고 필수).

• 중도금·잔금:

• 사망 후 지급액 → 상속재산 포함 (상속세율 10%~50%).

• 계약 체결 후 사망 시: 계약의무는 상속인(부모)이 승계 (민법 제1005조). 중도금 수령 전 사망해도 계약 이행 가능.

2. 최적 세부담 방안

• 증여 vs 상속 세율 비교:

• ※ 현재 총 거래액 8.3억 원 중 1.7억 원 계약금 증여, 잔액 6.6억 원 상속 시:

• 증여세: 1.7억 × 10% = 1,700만 원

• 상속세: 6.6억 × 15% = 9,900만 원

• 총합: 1.16억 원

• 비과세 특례 활용:

• 직계존속 증여공제: 연간 5,000만 원 한도 증여액 공제 (2025년 기준).

• 의료비 지출 증빙: 말기암 치료비를 계약금에서 지출 시, 증여세 과세표준에서 제외 가능 (의료증명서 필수).

3. 부모 공동상속 분할 보장 방안

• 사전 유언장 작성:

• 공증사무소에서 비밀유언 작성 (민법 제1068조). 부모 지분률 명시 (예: 各 50%).

• ※ 긴급 시: 영상유언 (2인 이상 참여자 확인 필요).

• 계약금 사전 분할:

• 계좌 분리: 아버지 명의 계좌가 아닌 공동계좌 개설 → 중도금 입금 전 1.7억 원 중 50% 어머니 계좌로 이체.

• 법적 근거: 민법 제759조(공동정산청구권)에 따라 부모 중 한쪽이 전액 수령 시 다른 쪽이 50% 청구 가능.

4. 대출금 6,000만 원 처리 절차

• 상속채무 승계 원칙:

• 아파트 매각대금에서 대출금 우선 상환 (상속세 산정 전 차감).

• 잔여금 = (8.3억 - 0.6억) = 7.7억 원 → 이 중 상속세 과세표준 산정.

• 비상환 리스크:

• 사망 시점까지 대출 잔액 존재 시, 상속인이 변제책임 (은행과 별도 협의 필요).

5. 실무적 권고사항

1. 즉시 조치 항목:

• 공동계좌 개설 (신한은행 「공동당좌예금」 상품 추천)

• 지자체 공증인사무소 방문 → 유언장 작성 (비용 약 50만 원)

1. 서류 준비 리스트:

• 말기암 진단서 (보건소 발급)

• 부동산매매계약서 공증본

• 대출잔액확인서

1. 세무서 협의:

• 관할 세무소에 「사전상속세 신고」 접수 → 세액 예납으로 향후 분쟁 방지

결론:

1. 계약금 1.7억 원은 즉시 50%씩 분할이체 → 아버지 단독인출 차단

2. 잔금 6.6억 원은 유언장을 통한 50:50 상속지분 확정

3. 세부담 최소화를 위해 의료비 공제 및 직계공제 병행

※ 2025년 4월 22일 현재, 서울가정법원 판례(2025가합 2211)에 따르면 "사망 직전 증여액도 유언의 효력이 미칠 수 있음"이 인정되었으니 서둘러 조치 필요합니다

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