전세보증금 보증금 5000만원집 돈 못돌려받음전세보증금반환소송 승소하였음경매진행할시 저에게 떨어지는돈 최우선변제금 정도일 거라
안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 지식iN 법률상담을 진행하고 있는 임동호 변호사입니다.
전세보증금반환소송에서 승소하셨고, 경매를 통해 최우선변제금(약 1,900만원)을 받으실 예정이시라면, 나머지 3,100만원을 어떻게 회수할지에 대한 고민이 크실 것 같습니다.
1. 경매 진행 결과에 따른 추가 배당 기대 (담보권 실행의 경우)
배당순위 확인: 경매가 진행되면 해당 부동산에 설정된 다른 담보권(근저당권, 전세권 등)이나 채권(압류, 가압류 등)의 순위에 따라 배당이 이루어집니다. 질문자님의 전세권이 대항력과 확정일자를 갖추고 선순위라면 최우선변제금을 초과하는 나머지 보증금에 대해서도 다른 채권자들보다 우선하여 배당받을 가능성이 있습니다.
실제 낙찰가액 확인: 경매 낙찰가액이 높게 형성되어야 배당 가능한 금액이 늘어납니다. 최우선변제금 외에 추가적인 배당을 받으려면 낙찰가액이 높고, 질문자님의 배당순위가 높아야 합니다.
2. 채무자의 다른 재산에 대한 강제집행
경매를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 판결문을 바탕으로 채무자의 다른 재산에 대해 강제집행을 시도할 수 있습니다.
재산명시 신청: 법원에 채무자의 재산을 공개하도록 명령하는 절차입니다. 채무자가 재산명시기일에도 불응하거나 허위로 재산을 신고하면 감치 또는 벌칙이 부과될 수 있습니다.
재산조회 신청: 재산명시 절차만으로는 채무자의 재산을 파악하기 어려운 경우, 법원에 채무자 명의의 재산(부동산, 예금, 자동차, 주식 등)을 조회하도록 신청할 수 있습니다.
채권압류 및 추심명령/전부명령: 채무자가 제3자(은행, 급여 지급 회사 등)에게 받을 돈(예금, 급여, 임대료 등)이 있다면 해당 채권을 압류하고 추심하거나 전부명령을 통해 직접 받아낼 수 있습니다.
유체동산 압류: 채무자가 거주하는 주택 내부의 가전제품, 가구 등 동산에 대해 압류를 진행하고 경매를 통해 매각하여 변제받을 수 있습니다.
3. 채무 불이행자 명부 등재 신청
효과: 판결 확정 후 6개월 이내에 채무를 변제하지 않을 경우, 법원에 채무 불이행자 명부 등재를 신청할 수 있습니다. 채무 불이행자 명부에 등재되면 금융기관에서 신용상 불이익을 받게 되므로, 채무자에게 심리적 압박을 주어 변제를 유도하는 효과가 있을 수 있습니다.
4. 채무자와의 합의 또는 분할 변제 요청
경매 진행 후에도 채무자가 일부라도 변제 의사가 있다면, 나머지 금액에 대해 분할 변제를 요청하거나 합의를 통해 변제 계획을 세울 수 있습니다. 이 경우, 반드시 합의 내용을 서면(공정증서 등)으로 작성하여 향후 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.
중요한 고려사항:
채무자의 재산 파악: 나머지 금액을 회수하기 위해서는 채무자에게 어떤 재산이 있는지 정확히 파악하는 것이 가장 중요합니다. 재산명시, 재산조회 등을 적극적으로 활용하셔야 합니다.
강제집행 비용 및 실익: 강제집행에는 비용이 발생하며, 채무자에게 실질적인 재산이 없는 경우에는 추가 비용만 발생하고 실익이 없을 수도 있습니다. 변호사와 상담하여 현실적인 회수 가능성을 판단해보시는 것이 좋습니다.
시간 소요: 강제집행 절차는 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 인내심을 가지고 절차를 진행해야 합니다.
전문가와 상담:
현재 상황에서 가장 효과적이고 현실적인 방법을 모색하기 위해서는 반드시 변호사와 상담하시는 것을 강력히 권해드립니다. 전문가의 도움을 받아 채무자의 재산 상황을 정확히 파악하고, 최적의 회수 전략을 수립하여 진행하시는 것이 중요합니다.
법률 관련 문의는 언제든지 전화 주시면 성심성의껏 도와드리겠습니다.
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